Huurindexering: hoe controleren of uw verhuurder correct berekent
De indexeringsformule
De formule is dezelfde in de drie gewesten:
Nieuwe huur = Basishuur × Nieuw gezondheidsindexcijfer / Aanvangsindexcijfer
| Element | Betekenis | Waar te vinden |
|---|---|---|
| Basishuur | De huur vermeld in het huurcontract bij ondertekening | Uw huurcontract |
| Nieuw indexcijfer | Gezondheidsindexcijfer van de maand vóór de verjaardag van het huurcontract | Statbel (maandelijks gepubliceerd) |
| Aanvangsindexcijfer | Gezondheidsindexcijfer van de maand vóór de ondertekening van het huurcontract | Statbel (archief) |
Voorbeeld van controle
Uw huurcontract werd ondertekend op 1 juni 2022 met een huur van 850 €.
- Aanvangsindexcijfer (mei 2022): 123,74
- Nieuw indexcijfer (mei 2024): 130,12
Correcte berekening: 850 × 130,12 / 123,74 = 893,82 €
Als uw verhuurder 920 € vraagt, is de berekening fout.
Voorwaarden voor een geldige indexering
Uw verhuurder mag enkel indexeren als alle volgende voorwaarden vervuld zijn:
| Voorwaarde | Controle |
|---|---|
| Het huurcontract bevat een indexeringsclausule | Herlees uw huurcontract (standaard aanwezig) |
| Het huurcontract is geregistreerd | Controleer op MyMinfin |
| De aanvraag is schriftelijk gedaan | E-mail, brief of aangetekend schrijven |
| Maximum één keer per jaar | Op de verjaardag van het huurcontract |
| Het EPC-certificaat is geldig | Volgens de regionale restricties |
EPC-restricties per regio (sinds 2023)
Brussel
Voor huurcontracten die in werking zijn getreden vanaf 14 oktober 2022: volledige indexatie is toegestaan ongeacht het EPC-label. Geen beperking.
Voor huurcontracten die in werking zijn getreden vóór 14 oktober 2022 met een EPC E, F of G: een correctiefactor is van toepassing. De verhuurder kan de verloren indexatie tijdens de bevriezingsperiode niet recupereren. Controleer de berekening met de officiële calculator.
Officiële calculator: Loyers.brussels — voer uw gegevens in en vergelijk met wat uw verhuurder vraagt.
Wallonië
Sinds 1 november 2023 is de EPC-beperking opgeheven. Volledige indexatie (100%) is toegestaan voor alle EPC-labels (A tot G).
Voor huurcontracten waarvan de verjaardag viel tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023 gold een beperking (75% voor EPC D, 50% voor EPC E, 0% voor EPC F/G). De "aangepaste" huurprijs uit die periode dient als basis voor toekomstige indexaties.
VVlaanderen
Voor huurcontracten die in werking zijn getreden vanaf 1 oktober 2022: volledige indexatie zonder beperking, ongeacht het EPC.
Voor huurcontracten die in werking zijn getreden vóór 1 oktober 2022 met een EPC D, E of F: een correctiefactor is van toepassing (verhindert recuperatie van verloren indexatie tijdens de bevriezing).
Bijzonderheid Vlaanderen: het basisindexcijfer is dat van de maand vóór de inwerkingtreding van het huurcontract (niet de ondertekening).
Info: Woninghuur Vlaanderen
Hoe een onjuiste indexering betwisten
Stap 1: Controleer de berekening zelf
- Zoek de basishuur in uw oorspronkelijk huurcontract
- Bepaal de verjaardagsdatum van uw huurcontract
- Zoek de gezondheidsindexcijfers op Statbel
- Pas de formule toe
- Controleer de EPC-restricties van uw regio
- Vergelijk met het bedrag dat uw verhuurder vraagt
Stap 2: Meld de fout schriftelijk
Stuur een brief (bij voorkeur aangetekend) aan uw verhuurder met:
- Uw gedetailleerde berekening (formule + gebruikte indexcijfers)
- Het volgens u correcte bedrag
- De vraag tot rechtzetting
- Indien van toepassing: de EPC-restrictie die geldt
Stap 3: Betaal het correcte bedrag
U kunt de correct berekende geïndexeerde huur betalen en het teveel weigeren. Bewaar een schriftelijk spoor van uw betwisting.
Stap 4: De vrederechter inschakelen
Als de verhuurder blijft aandringen op een fout bedrag, kunt u de vrederechter inschakelen (gratis verzoening, daarna procedure indien nodig).
Gevallen waarin indexering verboden is
| Situatie | Gevolg |
|---|---|
| Niet-geregistreerd huurcontract | Geen indexering mogelijk |
| Geen indexeringsclausule in het huurcontract | Geen indexering mogelijk |
| Niet-schriftelijke aanvraag | De indexering is niet verschuldigd |
| Retroactieve aanvraag (> 3 maanden) | Enkel de laatste 3 maanden zijn verschuldigd |
Terugwerkende kracht: wat u moet weten
| Regio | Maximale terugwerkende kracht |
|---|---|
| Brussel | 3 maanden terug |
| Wallonië | 3 maanden terug |
| Vlaanderen | 3 maanden terug |
Als uw verhuurder u vraagt een indexering te betalen voor de laatste 12 maanden terwijl hij die nooit heeft gevraagd, bent u enkel de laatste 3 maanden verschuldigd.
Veelgemaakte fouten door verhuurders
| Fout | Waarom het fout is |
|---|---|
| De huidige huur als basis gebruiken | De basis is altijd de huur van het oorspronkelijke huurcontract |
| De CPI gebruiken in plaats van het gezondheidsindexcijfer | Het gezondheidsindexcijfer sluit alcohol, tabak en brandstoffen uit |
| Indexeren zonder geregistreerd huurcontract | Geen registratie = geen indexering |
| Een EPC F indexeren in Brussel zonder correctiefactor | De correctiefactor moet worden toegepast (tijdelijke beperkingen opgeheven, maar correctie verplicht) |
| Een inhaalbeweging van 2 jaar vragen | Maximum 3 maanden terugwerkende kracht |
| Twee keer per jaar indexeren | Maximum één keer per jaar |
Controle-instrumenten
| Instrument | Nut | Link |
|---|---|---|
| Loyers.brussels | Officiële calculator (alle gewesten) | loyers.brussels |
| MyMinfin | Registratie van het huurcontract controleren | eservices.minfin.fgov.be |
| Statbel | Gezondheidsindexcijfers raadplegen | statbel.fgov.be |
Officiële links
- Loyers.brussels — Officiële indexeringscalculator
- MyMinfin — Registratie huurcontract — Controleer of uw huurcontract geregistreerd is
- Bruxelles Logement — Indexering — Brusselse regels
- Wallonië — Een woning huren — Waals kader
- Woninghuur Vlaanderen — Vlaams kader
- Belgium.be — Huur — Federaal wettelijk kader
Selectio berekent automatisch uw indexering en waarschuwt u als het bedrag dat uw verhuurder vraagt niet overeenkomt met de wettelijke formule. Meer weten →