L'état des lieux en Belgique

Quand est-il réalisé ?

L'état des lieux doit être réalisé à deux moments :

1. À l'entrée (état des lieux d'entrée) — Avant ou au moment de la remise des clés, idéalement le jour de l'emménagement.
2. À la sortie (état des lieux de sortie) — Le dernier jour du bail ou lors de la remise des clés au propriétaire.

Obligation légale

Dans les trois régions belges, l'état des lieux d'entrée est obligatoire pour les baux de résidence principale. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l'état où il se trouve à la sortie (présomption en faveur du locataire).

Qui paie ?

État des lieux amiable (entre les parties)

Si le locataire et le propriétaire réalisent l'état des lieux ensemble, chacun paie sa part (en pratique, c'est gratuit car fait sans expert).

État des lieux par un expert

Si un expert indépendant est mandaté :

• Les frais sont partagés à parts égales entre le locataire et le propriétaire
• Coût moyen : entre 150 € et 350 € selon la taille du logement
• L'expert doit être indépendant (géomètre-expert, architecte, ou expert immobilier agréé)

Particularités régionales

Que vérifier lors de l'état des lieux ?

Checklist complète

Vérifiez systématiquement les éléments suivants :

Pièce par pièce :

• État des murs (fissures, taches, trous)
• État des sols (rayures, taches, usure)
• État des plafonds
• Fenêtres et vitrages (joints, mécanismes, double vitrage)
• Portes (fermeture, serrures, poignées)
• Prises électriques et interrupteurs (fonctionnement)
• Radiateurs et chauffage
• Éclairages (fonctionnement)

Cuisine :

• Appareils électroménagers (état et fonctionnement)
• Robinetterie (fuites, pression)
• Plan de travail et placards

Salle de bain :

• Robinetterie et douche/baignoire
• Joints (moisissures, étanchéité)
• Ventilation

Général :

• Compteurs (eau, gaz, électricité) — relevé des index
• Nombre de clés remises
• Boîte aux lettres
• Parties communes (si applicable)
• Détecteurs de fumée (obligatoires)

Conseils pratiques

• Prenez des photos datées de chaque pièce et de tout défaut constaté
• Testez tout : ouvrez les robinets, allumez les lumières, vérifiez les prises
• Notez les détails : même les petits défauts (rayure sur le parquet, trace sur un mur)
• Ne signez pas sous pression : vous avez le droit de prendre votre temps
• Demandez un délai : si vous ne pouvez pas tout vérifier le jour même, demandez un complément dans les jours suivants

En cas de litige

Désaccord sur l'état des lieux de sortie

Si vous n'êtes pas d'accord avec les constatations du propriétaire à la sortie :

1. Ne signez pas l'état des lieux de sortie si vous contestez certains points
2. Proposez un expert indépendant pour trancher
3. Envoyez un courrier recommandé détaillant vos contestations
4. Saisissez le juge de paix si aucun accord n'est trouvé

Usure normale vs dégâts locatifs

Le locataire n'est pas responsable de l'usure normale :

• Légère décoloration des murs due au soleil
• Usure normale du parquet dans les zones de passage
• Jaunissement des joints de salle de bain avec le temps
• Petits trous de clous pour accrocher des cadres (nombre raisonnable)

Le locataire est responsable des dégâts locatifs :

• Trous importants dans les murs
• Brûlures sur le sol ou les plans de travail
• Vitres cassées
• Dégâts des eaux causés par négligence

Prescription

L'action en réparation de dégâts locatifs se prescrit par 1 an à compter de la fin du bail.

Liens officiels

• Bruxelles Logement — Réglementation bruxelloise sur l'état des lieux
• SPW Logement — Louer un logement en Wallonie — Obligations en Wallonie
• Woninghuur Vlaanderen — Règles flamandes
• Belgium.be — Logement et location — Informations fédérales sur le bail