Le bail de résidence principale
Types de bail
| Type | Durée | Résiliation propriétaire | Résiliation locataire |
|---|---|---|---|
| 9 ans (défaut) | 9 ans | Cas limités (voir ci-dessous) | 3 mois de préavis + indemnité dégressive |
| Courte durée | 1 à 3 ans max | Impossible (sauf clause) | Indemnité 1 mois |
| Étudiant | Max 12 mois | Impossible | Conditions spécifiques |
| Colocation | Variable | Selon pacte | Selon pacte |
Enregistrement du bail
| Aspect | Détail |
|---|---|
| Obligatoire | Oui, pour tout bail de résidence principale |
| Gratuit | Oui |
| Délai | 2 mois après signature |
| Comment | En ligne via MyMinfin |
| Documents | Bail signé + état des lieux d'entrée |
Préavis du propriétaire (bail 9 ans)
| Motif | Quand | Préavis | Indemnité |
|---|---|---|---|
| Occupation personnelle | À tout moment | 6 mois | Aucune (après 3ème année) / 9-18 mois (avant) |
| Travaux importants | Fin de triennat (3e, 6e année) | 6 mois | Aucune |
| Sans motif | Fin de triennat uniquement | 6 mois | 9 mois (fin 1er) / 6 mois (fin 2ème) |
Préavis du locataire (bail 9 ans)
| Année de départ | Préavis | Indemnité |
|---|---|---|
| 1ère année | 3 mois | 3 mois de loyer |
| 2ème année | 3 mois | 2 mois de loyer |
| 3ème année | 3 mois | 1 mois de loyer |
| À partir de la 4ème | 3 mois | Aucune |
Garantie locative
| Région | Maximum (toutes formes) |
|---|---|
| Bruxelles | 2 mois de loyer (depuis nov. 2024) |
| Wallonie | 2 mois (compte bloqué) ou 3 mois (garantie bancaire) |
| Flandre | 3 mois de loyer (toutes formes) |
Obligations du propriétaire
- Délivrer un logement conforme aux normes de salubrité régionales
- Grosses réparations à charge du propriétaire (toiture, chaudière, structure)
- Jouissance paisible garantie au locataire
- Certificat PEB valide avant mise en location
- État des lieux d'entrée contradictoire (obligatoire)
- Enregistrement dans les 2 mois
- Assurance propriétaire (recommandé)
État des lieux
| Aspect | Règle |
|---|---|
| Obligatoire | Oui |
| Quand | Avant l'entrée ou dans le 1er mois |
| Comment | Contradictoire (2 parties présentes) |
| Par qui | Expert (géomètre) ou accord commun |
| Sans état des lieux | Locataire présumé avoir reçu le bien en bon état |
Charges locatives
| Type | Avantage | Inconvénient |
|---|---|---|
| Forfait | Simple, pas de décompte | Risque de sous-estimation |
| Provisions + décompte | Équitable, basé sur le réel | Comptabilité nécessaire |
Charges récupérables : eau, chauffage collectif, parties communes, ascenseur, poubelles
Charges non récupérables : grosses réparations, assurance immeuble, précompte immobilier
Spécificités régionales
BBruxelles
- Bail étudiant et colocation encadrés depuis 2018
- Normes de salubrité : DIRL
- Code bruxellois du Logement
- Modèles de bail officiels
WWallonie
- Décret wallon du 15 mars 2018
- SPW Logement : Wallonie — Louer un logement
VFlandre
- Vlaams Woninghuurdecreet
- Normes de qualité : Woninghuur Vlaanderen
- Garantie locative max 3 mois (toutes formes)
Liens officiels
- Belgium.be — Logement et location — Cadre fédéral
- MyMinfin — Enregistrement — Procédure gratuite
- Bruxelles Logement — Règles bruxelloises
- Wallonie — Louer — Cadre wallon
- Woninghuur Vlaanderen — Cadre flamand
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